1/ Question préliminaire : à qui appartient le droit de construire/ de réaliser les travaux ?

• Rappel : définition des parties communes et privatives
• Définition au regard de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, modification par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN
• Le droit de construire, d’affouiller, de surélever : droit accessoire au parties communes, cession de ce droit par le Syndicat, intégration du droit dans la partie privative du lot (nouvelles conditions issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN)
• Création de superficie sans utilisation du droit de construire : problématique de la mezzanine
• Sort des conventions de l’article 37 après la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN

2/ Les travaux réalisés par un copropriétaire

• Travaux sur parties privatives : précautions à prendre (conformité à la destination de l’immeuble, conformité aux règles d’urbanisme et aux dispositions relatives au logement décent), conséquences éventuelles (modification des charges), devoir de conseil du notaire
• Travaux sur parties communes : demande d’autorisation de travaux, possibilité de solliciter une assemblée extraordinaire, documents à joindre, situation du preneur à bail
• L’autorisation judiciaire de travaux
• Sort des travaux réalisés après réception : notion « d’éléments incorporés aux parties communes », modification éventuelle du règlement de copropriété
• Vérification à réaliser par le notaire lors de la vente : prescription des travaux irréguliers, modalités de régularisation
• Responsabilité en cas de désordres consécutifs aux travaux

3/ Les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires

• Les documents à joindre à la convocation à l’assemblée générale
• Les différentes majorités en fonction des types de travaux
• Le financement des travaux
• Travaux urgents
• Intervention du syndicat impactant les parties privatives du lot du copropriétaire : article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, travaux embarqués, clause d’harmonie

4/ Travaux particuliers

• Les travaux de surélévation
• Démolition/ reconstruction

5/ Aspects administratifs et assurantiels

• Articulation des autorisations administratives nécessaires (Permis de
• construire) et de l’autorisation de l’assemblée générale
• Principales garanties des constructeurs et obligation d’assurance